A közös képviselő jogköre, és a társasházi közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek gyakran nem egyértelműek a tulajdonosok, lakók számára a társasházakban.
Ki és hogyan használhatja a társasház közös tulajdonába tartozó területeket, tárgyakat? Hol van szabályozva, hogyan lehet megtudni többet a lehetőségekről? A kötelezettségekkel kapcsolatosan kérdésként merülhet fel a közös költség befizetése, illetve annak elmaradása esetén, milyen következményekre lehet és kell számítani.
A kérdésekre választ ad a Társasházi törvény II. Fejezete, amely a Jogok és kötelezettségek a társasházban címet viseli. A 23. § -tól részletezi a társasházi polgárok jogait, kötelezettségeit, azok szabályozását, és az elmaradások következményeit. Valamint a társasházak saját Szervezeti és Működési Szabályzata (röviden: SzMSz) tartalmazhat a közös tulajdonnal kapcsolatosan szabályozást, előírásokat, lehetőségeket a tulajdonosok és lakók részére.
Áttekintve, mégis hasznosítható formában, összefoglalva mindezek a következők: a tulajdonosok használhatják a társasház közös tulajdonában álló dolgokat (pl.: kert, létra, lépcsőfeljáró, lift, hólapát) azzal a megkötéssel, hogy a többi tulajdonos jogát és érdekét nem sérthetik. Ez a gyakorlatban azt is jelenti, hogy a társasházi tulajdonosok nem sajátíthatják ki a közös területeket, tárgyakat, nem kizárólagosan egy-egy tulajdonos használhatja azokat, hanem mindannyian, és csak annyi időre, ahogyan szükséges. Például nem vághatja ki a közös terület fáit szó nélkül egyik tulajdonos sem, de leülhet a közös padra, kertbe olvasni, pihenni. Nem sajátíthat ki egyik tulajdonos sem társasházi közös tulajdonban lévő területet (mégis elég gyakori eset, amikor tulajdonosok leválasztanak maguknak pl. ráccsal egy-egy kisebb területet a lakásuk előtti lépcsőházból, ami azonban a társasház közös tulajdonába tartozik). A leválasztás önmagában nem teszi a tulajdonosévá a területet, sőt kötelezhető is a tulajdonos az alapító okiratban foglalt eredeti állapot visszaállítására.
Kisajátításra, elkerítésre a társasház közös tulajdonában álló dolgokból nincs joguk a tulajdonosoknak, illetve egyedül és kizárólag akkor, ha engedélyt kérnek és kapnak rá közgyűlési határozatban.
A társasház eredeti állapotának négyzetméter és tulajdoni hányad viszonyait az alapító okirat tartalmazza. Ha a törvénynek megfelelő, engedélyezett módon változik az eredetihez képest egy külön tulajdonú terület mérete (pl. a lakás területe növekszik a leválasztott lépcsőházi darabbal), akkor a jogszabályi előírásoknak megfelelő eljárással az alapító okirat módosítását is el kell végeztetni, amit a Társasházi törvény 10.§ szabályoz és ügyvédi intézkedéshez rendel. A lakás méretét növelő négyzetméterekkel változik a tulajdoni hányad is, ezáltal növekszik a közös költség mértéke is. A Társasházi törvény 24. § (1) előírja, hogy minden tulajdonos a tulajdoni hányad szerint fizet közös költséget (kivéve, ha az SzMSz másként nem rendelkezik).
Ha a tulajdonos nem fizet közös költséget, akkor a társasház közös képviselője, vagy az intéző bizottság a felszólításokon túl, jogosult fizetési meghagyást indítani vele szemben. Ez egy nem peres eljárás, ami a közjegyzői kamarán keresztül intézhető, ezáltal jelentősen gyorsabb, mint egy bírósági ügymenet. Amint jogerőre emelkedik a fizetési meghagyás, indítható a végrehajtási eljárás, amelyben jelzálogjogot is bejegyeztethet a társasház javára a közös képviselő, vagy intéző bizottság. A kötelezettségeket érdemes tehát komolyan venni és befizetni az elmaradásokat, akár részletekben is.
Ingatlan eladáskor a nullás igazolások kikérésében lehet segítség, és a vevő számára is sokkal jobb színben tüntetheti fel az ingatlant, ha a kötelezettségek rendezve vannak. Rendezett viszonyokkal egyszerűbb az eladás, mert a vevők keresik a per-, teher- és igénymentes ingatlanokat. Illetve ingatlan vásárláskor feltétlenül kérje ki az eladótól az ingatlanra vonatkozó nullás igazolásokat, nehogy váratlan többlet költségek fogadják, mint új tulajdonost.
Társasházi Polgár: közös képviselet… egyszerűen, jól! … azokért a Polgárokért, akik társasházban élnek!
Elérhetőségeink: dwk@tarsashazipolgar.hu
Hétfőtől péntekig 10 h és 18 h között:
+36 30 / 396 – 0303
Árajánlatkérés és kapcsolat felvétel (kattintson)
Amennyiben hasznosnak találja honlapunkat, kérem, jó véleményét fejezze ki: megjelölve Facebook oldalunkat, hogy Tetszik, és kövessen bennünket a Twitteren.
A cikk szabadon átvehető forrásmegjelöléssel és változtatások nélkül.
dwk/15/2014.